La propiedad en CDMX, la más rentable del país

Por: Juan Danell Sánchez

dannel_junio_01Mientras la concentración de los poderes políticos, económicos, financieros y comerciales se concentren en la Ciudad de México, la plusvalía en bienes raíces, inmuebles y propiedades, no sólo está asegurada, sino mantendrá su crecimiento vertiginoso, no obstante, las adversidades geológicas y climáticas. Muestra de ello es que cálculos conservadores de expertos señalan que en los últimos 20 años el valor de la tierra se ha multiplicado por cinco.

De esta forma hoy día encontramos, por citar un ejemplo, que en la capital del país existen propiedades cuyo valor se tasa por encima de los cien mil pesos el metro cuadrado de construcción, cuando a principios del siglo esos valores no rebasaban 20 mil pesos por metro cuadrado.

Un caso que ilustra la medida del negocio de la industria de la construcción, y a la vez de la plusvalía asegurada de este sector, bien puede ser el Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra), que de acuerdo con la información de su página electrónica es el mayor del mercado.

En 2011 inició operaciones con 13 propiedades que comprendían un área rentable de poco más de medio millón de metros cuadrados; al cierre de 2017 reportaba 552 inmuebles con una superficie rentable de 8.4 millones de metros cuadrados.

Pero, por qué se cotiza de esta forma hacia el alza tan vertiginosa el valor de la propiedad, y se multiplican las construcciones verticales ya consideradas rascacielos en una ciudad cuya ubicación geográfica la ubica entre las más sísmicas del mundo.

La explicación está en que la tierra en sí misma, como tal, es la materia prima cuyo valor permanece y perdura en el tiempo, por su inamovilidad, y se fortalece de acuerdo a cómo se transforma el valor de uso que se le pueda dar: de agrícola a industrial o habitacional en sus diferentes categorías, esta última, desde popular a residencial y de lujo. En esto, resulta determinante la importancia que pudiera tener la localidad de que se trate, en la vida y desarrollo del país. En este caso, la capital de México, hasta hoy día y no hay para cuándo termine, es la principal a nivel nacional.

Bertha Lorena Mercado Acevo, especialista en evaluación inmobiliaria y presidenta de la Sociedad de Arquitectos Valuadores A.C. (Savac) que es parte del Colegio de Arquitectos y la Federación de Colegios de Valuadores A.C., explica en una charla amena en sus oficinas, que el valor de uso del inmueble juega un papel muy importante para establecer el valor de cambio o de venta del inmueble. Y aquí los planes de desarrollo de los predios son fundamentales, de agrícola a industrial o urbano.

Hace historia de las transiciones que en la materia han sucedido en los últimos 25 años y comenta que en 1994 tuvimos una crisis económica y veníamos con un proceso en el que los créditos no protegían la propiedad adquirida por ese mecanismo, el famoso efecto Tequila el de las tasas de interés variables, que dejó muy vulnerables a las familias que los adquirieron en México.

Pero, precisa, a partir de 2000 se hizo una renovación de todas las instancias que otorgan créditos, se publicó la Ley de Transparencia que acudía a todas las situaciones de crédito y en ellas hacían ciertos pasos y mecanismos que de ahí surgen los registros de la Sociedad Hipotecaria Federal con los valuadores y las empresas, pero a la par pedían que sus créditos tuvieran un seguro de desempleo, que las tasas fueran fijas y que estuvieran a un plazo definido.

Esto hizo que toda la situación viviera su mejor momento para el inicio de un gran proceso de originación de crédito y de dar vivienda a la demanda histórica, que en ese momento era muy importante, y se desarrolló un modelo de valuación de esos grandes desarrollos en todo el país, básicamente de viviendas desde 180 mil pesos hasta 425 mil pesos de esos días.

Lamentablemente, recuerda, no se controlaron las variables de crecimiento urbano y se hizo mucha vivienda y poca ciudad, y eso redundó en que hoy día a nivel nacional se tengan casas que están abandonadas por diversos motivos, y en esos lugares proliferaron problemas de delincuencia.

Pero también existen desarrollos exitosos. Aquí, en Ciudad de México, se hizo una política de vivienda contenida en el Bando Dos, en la época del Gobierno de Andrés Manuel López Obrador y eso puso a las cuatro delegaciones principales como aptas para ese desarrollo de vivienda económica, en aquel entonces, y salieron desarrollos en Cuauhtémoc, Venustiano Carranza, Benito Juárez, Carola (en Álvaro Obregón) con grandes torres de vivienda, el paso a desnivel de San Antonio, lo que implicó un alza en los precios y hoy en día vemos extremos como valores de cien mil pesos metro cuadrado en la zona que antes fue industrial y que cambió, en Irrigación.

Y todo esto fue derivado de ese gran movimiento de que hubo crédito hipotecario con tasas fijas, algunas menores de dos dígitos, que se conservaron muchos años y permitieron que ese mercado estuviera muy dinámico. Se han quintuplicado los valores de la tierra del año 2000 a la fecha.

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Agrega: Las torres construidas en Reforma y otras partes de la ciudad jalan hacia arriba el valor de la tierra en la Ciudad de México. Generan confianza en los inversionistas para traer sus dineros a la capital del país. Insurgentes va a ser un corredor de desarrollo de torres de oficinas y multiusos.

De 2015 a la fecha el valor de la tierra y los desarrollos en las cuatro delegaciones fue impresionante, en 2016 continuó, en 2017 por el sismo decreció. Aunque por los servicios con los que cuentan la gente ha regresado a esas demarcaciones.

Comenta que la desaceleración en el tema de vivienda persiste, lo que se conjunta con el crecimiento del desempleo, eso crea incertidumbre en los inversionistas.

Confía en que una vez que se publiquen las nuevas reglas de las leyes sobre vivienda en la Ciudad de México y trabajar en planes de desarrollo por parte de la ciudad y se generará esa certeza para los inversionistas, vamos a ver un repunte de la capital del país, después de 2020.

Pero con todo y esto, la Ciudad de México tiene una plusvalía impresionante. Aunque resulta impostergable construir la infraestructura que se necesita para dar servicios suficientes y eficaces, citado esto por las torres que se han construido. Eso falta. El drenaje, su deficiencia es evidente por las inundaciones en tiempo de lluvias. Y resolver esto, también, les corresponde a los desarrolladores.

El camino para la construcción es la verticalidad, pero con las leyes de construcción adecuadas a las condiciones de suelo que tenemos en la ciudad. Impulsar la movilidad es un punto crucial, comenta Bertha Lorena Mercado.

En este mes de junio la Savac cumple 35 años de vida, en los que se ha convertido en el organismo fundamental en confiabilidad para realizar avalúos en el país, cuyo trabajo es imprescindible en la toma de decisiones en uno de los campo más importantes de las inversiones, porque al final del día, quienes llevan sus capitales a la construcción de inmuebles lo hacen como una medida de protección a sus utilidades, toda vez que este sector es el único con plusvalía asegurada, muy por encima de la crisis económicas, sociales y políticas que pueda registrar una localidad o un país.